新聞>>移民新聞截止到2016年8月初，已经有850个EB-5区域中心在美国设立，设立区域中心目的是为了刺激美国经济增长，提高当地经济发展，创造更多就业机会提升国内资本投入，同时为更多外籍人士创造移民美国的条件。作为一种可替代的项目融资方式，美国本土企业通过设立区域中心或与现有的区域中心合作向海外投资人募资。
区域中心也需要满足EB-5的基本条件，只是在就业机会的创造上有所放宽，允许“直接就业”和“间接就业”两种，且不需要投资人在项目中管理企业营运。
最为常见的借贷型项目的组织结构：
由于立法初衷与外籍投资人所处的不同立场，往往让投资人和区域中心/项目方产生利益冲突，例如：
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区域中心/项目方 |
投资人 | |
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项目资产多重抵押融资，对于受偿顺位的规定 |
目的是充分利用该融资方式，使用各方资金，包括银行、EB-5资金等 |
有银行资金在内的项目，投资人越不过银行的顺位；无银行资金的项目，投资人资金比例高 |
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根据“建筑成本”方法计算就业，建筑成本预算越高可产生越多的就业人数 |
大幅提高建筑预算以招募更多EB-5投资人 投资比例看似更加“优化” |
EB-5资金占总投资款的比例很难核实
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建筑施工持续2年以上，才可计算建筑过程中的直接就业人数，否则只能计算间接和衍生的就业人数 |
想方设法把建筑工期拖长，以加入建筑期间的直接就业人数 |
增加花费之外，开业经营的时间也延后，经营时间不够将来退场时的现金流更堪忧 |
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经营期间，“预测收入”方式计算就业，预测将来收入越高，就业产生越多；或者“直接就业”方式，计划聘请的员工越多，就业产生越多 |
商业计划做的非常漂亮，预期的盈利数字亮眼，员工聘雇计划完善
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投资人坐等几年后才知收入、员工能否达标。但现实中计划往往赶不上变化 |
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投资必须处在风险当中(at risk) |
投资亏损往往是必然结果 |
投资人作为有限合伙人不能参与投资管理，不能执行合伙事务。坐一旁干瞪眼 |
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绿卡的获得与投资项目息息相关，但分属不同机构管理。绿卡由移民局发放，私募融资受SEC监管 |
逐利是商人的天性，绿卡是政府发给外国人的 |
绿卡是第一位，项目盈利与否不在意 |
那么投资人要如何自保呢？今天Frank 以American Lending Center（ALC）区域中心的模式举例，投资人可以做一个比较：
由于ALC区域中心是与美国联邦政府机构-中小企业局(U.S. Small Business Administration，简称“SBA”)合作，投资的项目都属于SBA504贷款，与市面上常见项目有很多的不同。
项目特点：
1. 所有项目必须经过SBA的风控审批，获得SBA批准并注资，SBA位列第二清偿顺位；
2. EB-5投资的资金比例占总投资额的20%到30%之间，和银行享同等清偿顺位——第一清偿顺位；自1958年以来第一贷款记录零损失；
3. 全部项目有两倍以上固定资产抵押+担保人的足额担保；
4. 绿卡所需就业只使用建筑就业，不依赖经营就业；
5. 聘请第三方纳斯达克工程上市公司做1）资金监管、2）施工进度监管、3）完工保证；
6. 还款途径比普通项目多，SBA贷款作为美国的标准金融产品，可由美国银行、基金、投资公司等接手，作为资金出场的双保障；
7. 绿卡不成功全部退费的退费政策。
前几点之前陆续做过探讨，最后的还款机制和退费模式，值得关注。
在还款机制上，ALC不同于任何一家EB-5之处，在于：1）SBA项目小，现金流强，因此开发成本自然回收的周期本来就大大短于其它项目，还款可以主要凭借借款公司现金流解决，无须像大多数项目一样必须依赖难度大很多的重新贷款或者销售整个物业。2）SBA 504贷款是标准化金融产品，具备自己的二级市场和理想买家，因此不通过借款公司，直接销售贷款可以是最省力而避免麻烦的还款方式！
退费模式，每家EB-5项目都不一样，甚至差别很大。这些差别不仅体现了项目资金固有的可流动性，也一定程度体现了项目方对EB-5投资人的重视程度。事实上，站在投资人的角度，对退费模式进行的风评不仅可以判断移民完成后资金返回的可能性，对项目的综合风险更是可以“窥一斑而知全豹”。
我们来看一下ALC区域中心做出了怎样的的费用定义及承诺：
费用明细（美元计）：
投资款：$50万；
服务费：$6.8万（含项目发行费、管理费、全程移民律师费、资金来源报告、银行开户、翻译费）
政府规费：
1. 移民局I-526申请费：$1,500/家庭
2. 美国调整身份I-485：$1,070/人或领事馆移民签证费：$345/人 (签证名额排到后递交)
3. 绿卡制作费：$165/人（临时绿卡时递交）
4. 移民局I-829申请费：$4,005/家庭（临时绿卡21个月后申请I-829时递交）
注意：政府费用可能会变动，按当时要求金额缴纳。
根据ALC退费政策，无论在任何申请阶段(I-526, I-485或移民签证，I-829) 只要是非投资人原因导致绿卡被拒，在采取可能的补救措施后仍然无效的话，区域中心将退还全部的费用，包括投资款和上述$6.8万服务费。
什么是投资人原因，什么是非投资人原因？我们做过多年移民案件的都了解，如果有案件被拒，移民局或领事馆的拒绝通知上会清楚列明被拒理由，责任归属很清晰。
从退费条款可以看出ALC对于所有项目必须非常负责，做好投资人的绿卡取得及资金退场的所有工作，否则也要承担所有服务费的损失，甚至在自身市场推广上的一切花费。Frank看过很多项目，在退费上面，还没有一家能像ALC有如此底气和彻底的退费政策。
那么ALC区域中心项目的风险在哪里呢？
对绿卡而言，由于绿卡所需就业全部来自于建筑施工，因此最大的风险在于建筑不能完工。为此ALC特别聘请了第三方Tetra Tech.建筑集团提供完工担保(Completion Commitment)，将风险降至最低。
对资金而言，资金风险在于SBA贷款违约，且抵押物不足以清偿EB-5投资人和银行的第一贷款。从SBA504贷款的最新官方统计数据来看，SBA504贷款违约率在2015年7月为0.9%（注意：这是全美国的SBA504贷款统计数据，每年SBA在全美范围会发放几千例，例如2008财年就批准发放了8,883例）。如果投资人所投项目万一不幸落入这个比例，违约贷款在拍卖清偿时，变现金额只有低于EB-5投资人所属的第一贷款额，投资人才有可能损失本金。
更多了解ALC项目情况，可点击查看：http://www.uslawchina.cn/ad_alc_index.asp#main
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作者：Frank Tsang臧煜卓
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