美國聯邦中小企業局與投資移民EB5項目（三）
 -----SBA 504 貸款項目的完工擔保，就業人數，與還款機制

在第一篇及第二篇文章中，我們瞭解了美國中小企業局 SBA 504貸款的審批流程，貸款的結構與違約情況，以及ALC區域中心的優良記錄，接著要說明綠卡申辦的通過率及還款機制。

從過去及當前移民局（USCIS）和證監會（SEC）對於項目的訴訟，526及829的申請數字，審理未決，批准及拒絕的數字來看，還有許多申請人在投資款進入項目後，以及在兩年條件式到期時，都沒有提出應有的動作，讓投資人的身份和資金處於極其險惡的境界。

從已經提交829但被拒絕的案件以及許多問題項目無法完工或無法持續經營看來，都是因為無法達到先前預估的就業人數，大約65%的拒絕案子是因為未達就業人數的標準。而就業人數的達標最直接的就是與工程完工掛鉤，另外，市場上有些項目因為要增加投資人的名額，所以連經營就業的人數也一併計算，當然也加大了829通過的風險。

以下介紹美國借貸中心（ALC）504貸款項目過去兩年中的資金使用監管模式：

由於ALC所有投資項目上的 EB-5資金都是在建築施工的過程中由建築商拿去使用的，這就需要一家熟悉建築施工業務的專業第三方機構來監控資金的使用

一、選擇合適的第三方監管機構：
如果要做到有效監控資金的使用，確保每一分錢在使用上都符合美國移民局，相應行業監管機構和商業計畫書的要求，這個實施監管的第三方機構必須具備以下三個特點： 
1） 監管機構本身應該就是大型建築公司， 有多年成功的經營經驗， 對建築施工相關的法律規定和具體業務程序爛熟於胸。 
2） 監管機構曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目， 對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。 比如， 哪個建築環節應該佔用多大資金比例才算合理？ 不同建築分包商的具體職責是什麼？ 建材定貨的正常管道都有哪些？ 市場上原材料價格一般在哪個範圍浮動？ 這些細節都要熟悉。 有了這些知識和經驗， 如果建築公司在資金使用上做了任何“手腳”，監管機構都能做到明察秋毫。 
3） 監管機構必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進
行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。
經過反復的實踐和摸索，ALC最後選定了納斯達克上市公司( NASDAQ: TTEK) , 美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech） 擔任我們所有項目的資金使用第三方監管機構。

二、簽署四方協定，給予監管機構充分權力：
一般來說，與建築施工有直接利益關係的一共有四方： 1） 企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到 EB-5 貸款的公司（以下稱企業主）， 2） 企業主雇傭來完成建築開發的建築商（以下稱建築商） 也是資金的直接使用者， 3） 代表 EB-5 投資人的區域中心（以下稱借貸機構） ， 和 4） 借貸機構選定的第三方資金使用監管機構（以下稱監管機構） 。 監管機構要對建築商使用資金進行監管， 除了得到借貸機構的全力支援， 也必須取得企業主的認可和配合， 同時建築商要接受被監管的角色， 這四方都需要積極參與到資金使用監管的程序中。 這就需要一份比較複雜的四方協議。

這個四方協議的核心環節是借貸機構的資金（包括全部 EB-5 資金） 在建築商使用前必須經過監管機構的嚴格審核過濾。通常，每個月建築商都會向企業主提交本月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准和放款。一般來說，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是作為借貸機構，在通過四方協議取得企業主認可後，我們要求監管機構來直接受理建築商的資金使用申請，監管機構只能批准申請中提出的合理部分。這樣做的目的是通過監管機構的行業經驗做出第三方專業判斷，堅決避免不必要的過渡放款，杜絕資金被放任使用的可能。在監管機構批准之後，資金才會從借貸機構設立的項目帳戶轉入監管機構的帳戶，最後由監管機構負責把批准的款項發放給建築商。在資金發放成功後的一個月內，監管機構須進行施工現場的檢驗，來進一步確認資金使用在了正確的地方。

在這份四方協議中，監管機構的施工檢驗責任規定如下：
a. 監管機構須按要求對項目施工進展進行現場檢驗。
b. 監管機構在檢驗前要對項目規劃和具體支出明細進行審核， 事先明確施工進度應該完成的程度。
c. 監管機構須在收到借貸機構發出的施工檢驗請求 7-10 天內完成檢驗。 檢驗報告須包括：
1） 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
2） 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
3） 施工現場照片

注意，監管機構每個月至少需要進行一次常規施工檢驗。在某些特殊情況下，借貸機構可能會要求監管機構進行常規施工檢驗之外的突擊檢驗，以保證隨時瞭解項目最新情況，把控資金的正確使用，保證所花的每一分錢都能帶來相應的開發價值。

三、在資金管控協議中加入完工擔保責任：
在使用以上的四方協議對建築施工資金進行了充分管控之後， 可以發現監管資金的使用竟然還可以帶來另外一項意想不到的重要福利：讓監管機構同時來做建築完工擔保。 這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。

由於監管機構的主業就是建築開發，有完成項目施工所需的豐富經驗，專業資源和工作動力，加上整個項目的資金使用又完全掌握在監管機構的手裡， 監管機構完全有能力在建築施工出現任何問題的時候，接管項目的施工並將其順利完成。 隨著區域中心和德聰集團的合作逐步深入，在資金管控協定中我們大膽加入了建築完工擔保條款， 在不增加預算的前提下由德聰集團提供建築的 100%完工擔保。在 2014 年夏天， 這一構想開始付諸實現。 截止 2015 年 12 月 1 日，在ALC運作的 20 多個 SBA 504 貸款項目上都成功把建築完工擔保條款寫進了四方資金管控協議中。

目前使用的四方協議已經從簡單的“ 資金管控和檢驗服務協定” （ Funds Control & InspectionServices Agreement） 變成了“資金管控檢驗及完工承諾協議” （ Funds Control & Inspection Services Agreement w/ Completion Commitment） 。 新加入的完工擔保責任大體上分為以下九項：
 監管機構須徹底理清在項目初始階段建築商列出的每一小項資金使用的目的
 監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商
 建築商須同意每個月提供一切監管機構需要的檔和單據
 建築商在分包協議中注明發包權在必要時可轉移給企業主，借貸機構或指定代理
 借貸機構須在建築預算之外再預留 10%資金以滿足項目預算應急需要
 監管機構有權在建築商施工計畫改變之前提出異議並改變該計畫
 建築商在施工費用意外增加時必須第一時間通知企業主， 借貸機構和監管機構
 建築商必須將自己的具體盈利通知其它三方並取得各方批准
 監管機構有權審核建築商簽約的分包商協議

這裡的多項條款都可以看作是防範資金挪用和錯用的“升級版” 條款。

最重要的無外乎“監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商” 和“建築商必須將自己的具體盈利通知其它三方並取得各方批准” 兩項。 外行也明白， 對建築商來說， 如果想做手腳挪用資金， 一定要把領到的建築施工專用資金發放給無關的機構或者個人。 如果監管機構有權直接把資金發放給建築商下面一層的分包商， 等於徹底斷絕了建築商把資金發放給無關機構或個人的一切可能。 這樣一來， 建築商的盈利也同時完全透明化了。事實上，如果想徹底杜絕資金挪用和錯用，建築商盈利透明化是必要條件！正因如此，這份四方協議最終加入了“建築商盈利應通知另外三方並取得一致批准”這一強制性條款。

對EB-5 項目來說，完工擔保的價值和意義可能遠遠超過了對資金使用的監控。 如果說， 監控資金使用只能保證資金不被挪用， 那麼完工擔保就是對投資結果最徹底的保護。 投資人希望看到的，不只是當初的投資能按照規定目的專款專用進入項目， 而且在項目開發結束時當初的投資已經能成功轉換為商業價值， 為資金的順利返航打好基礎。

ALC區域中心從兩年前開始考慮為降低就業（ I-829 申請）風險而只使用建築過程的間接和衍生就業。隨著建築完工擔保開始正式通過協議執行， 所有就業的風險就徹底不再存在了。 對 EB-5 行業來說，這才是具有實際意義的突破性貢獻。 

最後，當投資人的綠卡身份順利在6年左右去除條件式身份而成為永久綠卡身份時，投資人便想知道，投資款是如何退出貸款項目而回到自己的手中。由於SBA 504的項目都是有良好的現金流，並且投資人在項目的第一還款順位，通常項目可選擇還款或是由其他金融機構接替這份貸款，投資人從而取回原本的資金，也由於EB-5投資人僅在10~20人左右，且不需等待其他投資人獲批I-829後再一起退場，較之大項目靈活很多。

在申辦過程中有許多專業的地方，下一篇，我們介紹ALC區域中心在專業服務中如何配合律師為投資人把關，細心周到的服務，節省投資人在材料準備中的時間，儘快遞交申請，早日取得美國永久居留的身份。

如果您有興趣進一步瞭解由美國中小企業局審批、投資人享第一還款順位、提供第三方完工擔保和資金及施工監管的優質項目，請填寫基本資訊：http://www.uslawchina.com/ad_alc_suoqu.asp?jf=j，區域中心將派專人和您聯繫。
 

作者：Frank Tsang臧煜卓
資料參考來源：RCH 區域中心控股集團

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