權利使人腐化，這也應驗在美國投資移民屢屢出問題的項目上。到底項目預算、資金監管要達到怎樣的標準，投資人才能有保障呢？今天，美國法律聯營網請到了有多年投資移民項目管理經驗的Gino趙先生來為大家回答這些問題。

問題1 ：一個項目如果正常預算應該是1500萬美金，注水4500萬，把預算做成了6000萬。乍看投資人只投資1500萬占項目25%，但實際上等於都是投資人在出資。請教Gino，投資人如何看穿這些項目在預算這塊的陷阱？要做哪些事才比較安全？

Gino答： 預算做高發生在不良投資項目中是非常普遍的現象，一種是建築商在建築工程上動手腳，另一種是項目方要求建築商配合做出超高預算的商業計畫，而如果區域中心又是項目方的話，那麼其中的弊病可能非常的大，無論RC說的再高的回報率或再充裕的就業人數，都可能是一場騙局。雖然不能說綠卡一定辦不下來，但投資人的錢是難以有保障。說到項目的商業計畫，我就拿美國借貸中心ALC項目來做例子。一個項目首先要通過美國聯邦中小企業局（SBA）及其風控審核機構審查以下主要材料：
1. 項目可行性分析；
2. 環境分析報告；
3. 項目估值報告；
4. 建築費用明細；
5. 建築合同、建築擔保合同 
6. 對項目資金來源、資產估值、施工細則、行業概覽、市場分析、財務報告、現金流預估等方面的信貸備忘；
7. 企業主和管理團隊的個人信用、財務和行業經驗分析；
8. 對借款企業還貸能力分析；
9. 借款企業信用和貸款擔保人信用分析。
審批通過後才會批准貸款，發放貸款授權憑證。這樣嚴格的風控流程杜絕了項目預算不實、注水的可能，也對企業的經營能力、還款能力做了最好的把關。
而我們ALC區域中心與每個貸款企業沒有關聯關係，不參與貸款企業的營運、土地買賣和建築開發，ALC區域中心與EB-5投資人的立場一致，不存在將融資、放款、開發、監管混為一體的問題。

問題2：當EB-5投資款進入項目後，有些項目在挪用或濫用投資款上打主意，因為建築預算要消化掉才符合創造就業的人數，這給項目方使用資金提供了正當理由，但目前SEC起訴案例來看，這些項目並沒有正當使用資金，反而造成項目資產和資金遭到SEC的凍結，也影響了綠卡的辦理。那麼ALC區域中心在預防資金挪用這方面是採取什麼樣的措施呢？

Gino答：

1. ALC區域中心選用了美國納斯達克上市公司德聰集團(Tera Tech)進行協力廠商監管，這是一家有多年經營經驗、專門提供工程管理、工程設計、施工和技術服務的大型建築公司。
2. 要求建築施工有直接利益關係的：企業主（借款企業）、建築商、區域中心（借貸機構）、德聰集團（監管機構）簽訂四方協定，使得建築商在建築過程中必須接受嚴格的監管，由監管機構來批准資金的發放和使用。
3. 監管機構德聰在項目開始施工後的每一個固定時間，通常是每個月，項目的施工方會按照需求提交放款申請，這份申請必須要通過德聰的審核，德聰只會批准申請中提出的合理部分，依照德聰豐富的行業經驗作出的專業判斷，過度使用資金的可能性微乎其微。在資金發放之後的一個月內，德聰還會對項目的施工現場進行檢驗，以確認資金的正確用途。
4. 借貸機構在建築預算之外再預留10%資金以滿足項目預算應急需要。
5. 在監管協議中加入了建築完工擔保條款，在不增加預算的前提下由德聰集
6. 團提供建築的100%完工擔保。監管機構有權將批准資金直接發放到建築商管理下的具體分包商，並且建築商必須將自己的具體盈利通知其它三方並取得各方批准。
7. 企業主與協力廠商監管德聰集團可以撤換建築商下的分包商，以杜絕偷工減料，拖延工期的情況發生。

ALC每個項目由大型建築集團擔任第三方監管同時承擔完工擔保責任，不只是確保了當初的投資能按照規定目的專款專用進入項目，而且在項目開發結束時當初的投資已經能成功轉換為商業價值，為資金的順利返航打好基礎。

感謝Gino為我們講解工程預算、資金監管、施工監管及驗收和完工保證的相關資訊。

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