加州萬豪春丘套房酒店(SpringHill Suites by Marriott)ALC獨家SBA504商業按揭貸款第49號項目發佈
NEC of 2nd Avenue and 10th Street Marina, California 93933


項目概述
萬豪國際集團(Marriott International, Inc.)是全球首屈一指的國際酒店管理公司，擁有遍佈全球74個國家和地區的超過4000家酒店和21個品牌。萬豪國際集團的總部位於美國馬里蘭州貝賽斯達。萬豪酒店及萬豪度假酒店乃享譽全球的萬豪國際旗下之旗艦品牌，擁有逾70年歷史，酒店遍佈全球多個旅遊熱點，為各地旅客帶來極盡難忘的住宿體驗。殷勤親切的服務和完備周全的設施，贏得每位住宿客人由衷的好評。首家萬豪酒店於1957年在美國華盛頓開業，在公司的核心經營思想指導下，加之早期成功經營的經驗為基礎，萬豪酒店很快得以迅速成長，並取得了長足的發展。新加盟的酒店從一開始就能以其設施豪華而聞名，並以其穩定的產品品質和出色的服務在酒店業享有盛譽。到1981年，萬豪酒店的數量已超過100家，並擁有40000多間高標準的客房，創下了當年高達20億美元的年銷售額。

加州萬豪春丘套房酒店占地4.52英畝，共四層，擁有客房106間，106個停車位。酒店設施完備，有健身房，泳池，洗衣房等。對於想遠離喧囂都市、投進寧靜假期的旅客來說，萬豪春丘套房酒店絕對是完美之選。其套房面積大於其他傳統客房面積，無論是休息、工作或享樂的空間亦更為寬敞，讓旅客感受現代時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時，享受到更加怡然自得的舒適住宿環境。酒店所在位置交通非常便利，緊臨著名的加州1號公路。酒店建築施工期為15個月，開業時間預計在2018年。


項目優勢
• 政府多重金融風控審批。加州萬豪春丘套房酒店(Spring Hill Suites by Marriott) SBA504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金，它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求，還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 酒店未來現金流有保障。酒店建設的資金需求為2632萬美元，其中200萬美元將來自4名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外，貸款擔保人優秀的信用評級，以及酒店客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。酒店建成後的估值將達到2630萬美元，穩定經營後的估值將達到2960萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。

• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA504貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權，SBA所提供的貸款，在清償順位上位居第二，在EB-5資金之後。因此，SBA504貸款項目的資金追償機制便成為了EB-5的“安全墊”。

• 項目選址優勢明顯。酒店位於加利福尼亞州北部蒙特雷地縣的瑪麗娜市(Marina)。瑪麗娜市位於蒙特雷縣，有著豐富的文化和旅遊資源，著名景點包括加州太平洋海岸線1號公路，大蘇爾（Big Sur），17 裏路（17 Miles Drive）等。該市商業發展潛力濃厚，經濟增長勢頭樂觀。酒店所在地就位於加州1號公路旁邊，地理優勢明顯，交通便利。酒店條件優越，建成後入住率無憂，保障充足現金流。

• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到73.10人，完全能滿足4個投資人所需要的40個就業。並且，由於所需的40個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• “等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金需求與來源
酒店開發商Monterey Peninsula酒店開發有限責任公司（MontereyPeninsula Hotels Group, LP）將目光鎖定在加州北部的瑪麗娜市，並計畫在此興建萬豪春丘套房酒店。項目資金總需求量約為$2632萬美元。資金結構為：美國借貸中心（“ALC”）提供的EB-5第一貸款200萬美元（占總資金來源8%），和非EB-5金融機構提供的第一商業貸款1300萬美元（50%），SBA中小企業局的第二貸款536萬美元（20%），以及借貸企業本身提供的現金投入596萬美元（22%）。需要說明的是：美國借貸中心提供的第一貸款200萬美元，系來自4個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。

創造就業分析
加州萬豪春丘套房酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個酒店項目的成功經驗，從酒店所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的間接和衍生就業：根據不少於$2092萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數將在49.28人。(注意：因建築施工不滿兩年，直接就業將不能計算在內)

開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增18個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少5.82個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少23.82個。

因此，本項目的總就業數將會達到73.10人，能滿足7位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集4位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的40個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1）其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2）曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3）必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK），美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有項目資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識，並簽署一份協定。

簽署以上協定的一共有四方：
1）企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2）企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3）代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4）區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團

此四方協定囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5 資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能：建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！

項目選址
加州萬豪春丘套房酒店選址於加州蒙特雷縣(Monterey County)的瑪麗娜市(Marina)。蒙特雷縣位於太平洋岸，三藩市灣區南方，總面積9,767平方公里。根據2010年人口普查，共有人口41萬人。蒙特雷縣的海岸線風景優美，有許多著名的景點，包括大蘇爾(Big Sur), 加州1號公路，和17裏路(17 Miles Drive)等，每年吸引著無數來自世界各地的遊客。

大蘇爾(Big Sur)


17裏路(17 Miles Drive)

除此之外，世界聞名的蒙特雷水族館(Monterey Bay Aquarium)以及圓石灘(Pebble Beach)高爾夫球場也位於蒙特雷縣。

蒙特雷水族館(Monterey Bay Aquarium)


圓石灘(Pebble Beach)高爾夫球場

瑪麗娜市(Marina)位於蒙特雷縣北部，離蒙特雷市(Monterey)僅15分鐘車程。整個瑪麗娜市靠海，風景優美，經濟主要依靠旅遊和農業。著名的加州州立大學蒙特雷分校位於瑪麗娜市，該市被評為全美前100名最適合年輕人居住的城市之一。

加州州立大學蒙特雷分校

加州萬豪春丘套房酒店的具體位址是NEC of 2nd Avenue and 10th Street, Marina, California 93933。酒店所在位置交通非常便利，緊臨著名的加州1號公路。

加州萬豪春丘套房酒店選址衛星圖


詳細地址：NEC of 2nd Avenue and 10th Street, Marina, California 93933

管理團隊
項目的開發管理工作將由Monterey Peninsula酒店開發有限責任公司（Monterey PeninsulaHotels Group, LP）承擔。該公司負責人Dadwal先生有多年的房地產開發和連鎖速食店的管理經驗，他目前經營著25間賽百味Subway連鎖速食店，管理超過220個員工。在商業酒店的開發上Dadwal先生也有著非常豐富的經驗，由其開發完成的項目包括位於田納西Knoxville的速八酒店，德州Waxahachie的假日酒店，德州Brownwood的漢普頓酒店等。除了連鎖速食店的管理和房地產的開發之外，Dadwal先生在當地的政壇也非常活躍，他目前在蒙特雷縣旅遊局和蒙特雷縣勞工局擔任局主任。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，加州萬豪春丘套房酒店的主要負責人Harbhajan S.Dadwal先生信用記錄良好，無拖欠款記錄。

SBA 504貸款風險評估
按照SBA504貸款的標準放貸條件，該項目須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押，美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分，將佔據第一清償順位，美國中小企業局的第二貸款處在第二清償順位，為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”。項目基本條件符合504貸款的資格要求，詳細情況請見下表:


抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。酒店建築施工期為15個月，開業時間預計在2018年。根據世界領先的酒店地產估值及諮詢公司HVS提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到2,630萬美元，穩定經營後的估值將達到2,960萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況，酒店開發商對酒店項目地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮，現簡要羅列於下：

• 酒店所在位置地理位置優越，交通便利
• 未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 瑪麗娜市緊臨加州1號公路，文化產業和旅遊產業資源豐富，吸引旅客
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢
• 連鎖知名品牌，帶來網路效應

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表:


綜上所述，加州萬豪春丘套房酒店SBA504項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA504貨款嚴格的風控準則，和獨特的資金結構，要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批，只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產，和第一順位的清償順序，更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性，也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。

SBA504貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。


來源：RCH走進美國

 
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