亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心(Parkland Memory Care) ALC美國借貸中心SBA商業不動產按揭抵押貸款第57號項目發佈
 
3500 South Arizona AveChandler, AZ 85248 

 
項目概述
亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心(Parkland Memory Care Facility)是地處亞利桑那州錢德勒市的一家大型老年公寓和活動中心，詳細地址：3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248。錢德勒市屬於鳳凰城大都市區，為亞利桑那州發展最迅速的城市之一。同時為美國知名的度假勝地，每年約有330多天陽光明媚，使其成為度假、旅遊勝地，尤其以一年一度的鴕鳥節而聞名。除此之外，錢德勒還是大型高科技公司的衛星基地，包括英代爾(Intel)等。專案占地4.51英畝，內有56間裝備齊全住宿單位，含單間宿舍和兩室公寓，總共72個床位。公用設施包括餐廳，圖書館，網吧，美容院，雜貨店，有氧健身房，康復理療區，洗衣店，棋牌室，娛樂中心，還有戶外活動區，球場，燒烤和園藝等不同區域，是一傢俱現代裝修和設施的涵蓋居住、商業零售、辦公區、醫療服務、多功能娛樂休閒廳為一體的老年活動中心。派克蘭老年公寓活動中心的建成將大大便利臨近城市的老年退休人員，解決成年子女家庭的後顧之憂，並同時解決大批就業名額，而帶動地方經濟的發展。項目建築施工期為15個月，開業時間預計在2018年。

 
項目優勢
• 政府多重金融風控審批。亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心 (Parkland Memory Care) SBA 504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程式。為了獲得EB-5資金，它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求，還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。
 
• 項目未來現金流有保障。項目建設的資金需求為1080萬美元，其中250萬美元將來自5名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外，貸款擔保人優秀的信用評級，以及項目客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。項目建成後的估值將達到1985萬美元，穩定經營後的估值將達到2528萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。
 
• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA 504貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權，SBA所提供的貸款，在清償順位上位居第二，在EB-5資金之後。因此，SBA 504貸款項目的資金追償機制便成為了EB-5的“安全墊”。
 
• 項目選址優勢明顯。亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心位於亞利桑那州馬里科帕縣的錢德勒市，屬於鳳凰城大都市區，為亞利桑那州發展最迅速的城市之一。據2015年人口統計，該城市有約25萬人口，近幾年老年人口數量持續增加中，對老年中心服務的需求增大。該市商業發展潛力濃厚，經濟增長勢頭樂觀。項目地理優勢明顯，交通便利。項目條件優越，保障充足現金流。
 
• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到122.51人，完全能滿足5個投資人所需要的50個就業。並且，由於所需的50個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。
 
• “等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。
 
資金需求與來源
項目開發商Medical Development Partners, LLC將目光鎖定在亞利桑那州的錢德勒市，並計畫在此修建派克蘭老年公寓活動中心。項目資金總需求量約為$1080萬美元。資金結構為：美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款250萬美元(占總資金來源23%)，和非EB-5金融機構提供的第一商業貸款290萬美元(27%)，SBA中小企業局的第二貸款324萬美元(30%)，以及借貸企業本身提供的現金投入216萬美元(20%)。需要說明的是：美國借貸中心提供的第一貸款250萬美元，系來自5個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。 
 

  

創造就業分析
亞利桑那州派克蘭老人公寓活動中心的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個老年中心項目的成功經驗，從項目所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。
 
A. 由於建築帶來的間接和衍生就業：根據不少於$700萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數將在57.35人。(注意：因建築施工不滿兩年，直接就業將不能計算在內)
 
開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增40個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少25.16個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少65.16個。
 
因此，本項目的總就業數將會達到122.51人，能滿足12位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集5位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的50個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。
 
第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：
 
1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程式。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。
 
經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。
 
具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有項目資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識，並簽署一份協定。 

 
簽署以上協定的一共有四方：
 
1) 企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4) 區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團
 
此四方協定囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。
 
建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能:建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該項目所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！
 
項目選址
亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心位於亞利桑那州馬里科帕縣的錢德勒市，屬於鳳凰城大都市區，為亞利桑那州發展最迅速的城市之一。據2015年人口統計，該城市有約25萬人口，預計在2016年將超過26萬人口。

錢德勒市中心 
 
錢德勒為美國知名的度假勝地，每年約有330多天陽光明媚，使其成為度假、旅遊勝地，尤其以一年一度的鴕鳥節而聞名。每到鴕鳥節，整個城市就處處充滿了歡樂的氣氛，遊客們一邊吃著鴕鳥肉漢堡，一邊觀看激烈的騎鴕鳥賽跑、鴕鳥拉車賽跑等趣聞鴕鳥比賽。

錢德勒鴕鳥節
 
除此之外，錢德勒還是大型高科技公司的衛星基地，包括英代爾(Intel)等。英代爾第一個”可持續環保“工廠就建在錢德勒市。這些高科技公司的設立極大的刺激了當地的經濟發展。

位於錢德勒市英代爾公司
 
亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心的具體地址是 3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248。
 

詳細地址：3500 South Arizona Avenue, Chandler, Arizona 85248 
 

亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心選址衛星圖
 
管理團隊
項目的開發工作將由Medical Development Partners開發有限公司(Medical Development Partners, LLC)承擔，該公司的總裁Neal Salmen先生從事房地產開發超過20年，由其完成開發的項目遍佈全美，包括大型商業廣場，公寓住宅等。合作的建築開發公司JF Construction有著豐富的老年公寓活動中心的開發經驗，由其完成開發的老人公寓中心在全美已超過500個單元。該項目的建築設計公司Lenity Architecture在全美31個州參與設計了各大老人公寓活動中心項目。中心建成之後將由Seasons Management公司來管理，該公司專門為美國大型老年中心提供管理和諮詢服務，由他們全面管理的中心已經超過20所，其主要負責人Eric Jacobsen和Marlon Fenton有超過30年老人公寓活動中心的開發管理經驗。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心的主要負責人Neal Salmen先生信用記錄良好，無拖欠款記錄。 
 
SBA 504貸款風險評估
按照SBA504貸款的標準放貸條件，該項目須經過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。此項目的土地及商業建築價值將全部用於兩個貸款的風險抵押，美國借貸中心的EB-5資金屬於第一貸款的一部分，將佔據第一清償順位，美國中小企業局的第二貸款處在第二清償順位，為投資人的第一貸款創造資金的“安全墊”。項目基本條件符合504貸款的資格要求,詳細情況請見下表：

 
抵押商業地產估值
該老年公寓活動中心優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務在當地有絕對的吸引力和競爭優勢，商業前景樂觀。項目建築施工期為15個月，開業時間預計在2018年。根據世界領先的地產估值及諮詢公司IRR提供的估值報告，項目開業經營後估值將達到1985萬美元，穩定經營後的估值將達到2528萬美元，是EB-5貸款額的數倍。 
 
現金流和財務預測
為了預測項目建成後投入使用的現金流及財務狀況，項目開發商對酒店專案地點,競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮,現簡要羅列於下：
 
• 項目所在位置地理位置優越，交通便利，靠近醫療設施和休閒娛樂的區域
• 該地區的老年人數在增加中，對老年中心服務的需求會繼續提高
• 錢德勒市環境優美，氣候溫和，適宜養老
• 老年公寓活動中心建成後狀況最優，較其他中心具有競爭優勢
• 此項目的開發商和管理層有很豐富的行業經驗 
 
在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合項目周邊商業及競爭者的經營資料，項目開發商對建設完工後的未來三年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：

 
綜上所述，亞利桑那州派克蘭老年公寓活動中心SBA504項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。
 
SBA504貨款嚴格的風控準則，和獨特的資金結構，要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批，只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產，和第一順位的清償順序，更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性，也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。
 
SBA504貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。
 
 
來源：RCH走進美國
 
 
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