上個月，美國硅谷銀行和Signature Bank等地區性銀行的暴雷事件，想必大家都知道了。

雖然，暫時EB-5行業有驚無險地躲過，但是，疫情和高利率對房地產行業雙重打擊的最底層邏輯，使得EB-5行業難逃一劫：銀行暴雷潮起，EB-5的驚與險。

過去這幾年，疫情對建設和經營的打擊以及當前高利率導致的再融資高成本，雙重打擊將使得很多房地產項目難以為繼，以超大型的世紀廣場項目為典型：世紀廣場，900人的天量項目無法避免止贖拍賣。

今天，在硅谷銀行等暴雷後導致的，銀行惜貸以及借款人贖回潮成為了第三重打擊，導致再融資會更困難，成本更高。

前幾天，國內財經媒體已經開始報道了這一現象，並指出商業地產項目可能將成為銀行業之後的又一巨雷。

21世紀經濟報道：美國又一顆“巨雷”要爆
上海證券報：又一顆“雷”要爆？45億美元巨額贖回！

美國TRD的報道：


21世紀經濟報道指出：

從三家美國地區銀行閃電般接連倒閉，到瑞士信貸潰敗收場，歐美央行激進加息溢出效應引發世界擔憂，現在連鎖反應正在商業地產中擴散。

據財聯社報道，MSCI美國房地產投資信託指數在3月10日硅谷銀行倒閉後的兩周內下跌了8.3%，3月份累計下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties這兩個大型寫字樓的房地產投資信託基金，兩周內分別下跌了33%和18%。

據第一財經報道，受新冠疫情對美國企業工作模式及消費者購物習慣的影響，近兩年美國商業地產估值持續承壓。美聯儲通過提高利率來對抗通脹的努力也傷害了這個極度依賴信貸支持的行業。

此外，由硅谷銀行破產導致的金融系統壓力令形勢有所惡化。資產管理機構BK Asset Management宏觀策略師施羅斯伯格（Boris Schlossberg）表示，房地產業是最容易受到利率衝擊的經濟部門之一，“流動性壓力預計將使得中小銀行開始減少貸款，而向商業房地產開發商和經理提供的貸款主要來自他們。”

近來，美國私人直接投資公司黑石的房地產收入信託基金頻頻遭遇撤資請求。1月時，大量投資者尋求套現，一個月內黑石受到約53億美元的贖回請求，黑石也因此限制了部分贖回請求。2月份，客戶試圖贖回39億美元。3月份，該基金收到了更多的贖回請求，其不得不重啟贖回限制。

人們之所以感到擔憂並爭相退出，原因之一是商業房地產可能成為繼地區性銀行業危機之後的下一個動盪領域。

美國大型房地產管理公司暨開發商RXR首席執行官雷克勒（Scott Rechler）日前稱，未來三年該國將有1.5萬億美元的商用地產債務到期，他在社交媒體上寫道：“這些債務中有絕大部分是在指標利率接近0%的時候進行融資。這些債務需要在利率較高、價值較低且市場流動性較差的環境中進行再融資。”

對於現有EB-5項目而言，一旦項目需要再融資進行還款，很多項目正好到了這個階段，不管是還銀行貸款還是EB-5資金，由於疫情影響經營狀況並不理想使得再融資本來就很難，再加上高利率，以及當前的惜貸和資金短缺狀況，這三重打擊，很可能會導致類似世紀廣場所發生的止贖拍賣。

對於EB-5新投資人也一樣，新的房地產項目，也同樣面臨高利率、融資困難的現狀，可能會有較大開工建設的風險。 特別是寫字樓、酒店等，需要更加謹慎地關注和評估。 


文章來源：美國EB5一點通