最近暴雷的項目不少，而且EB5Sir預計接下來幾年，我們會隨著美國商業地產危機的爆發，摩根士丹利：商業地產風暴即將來臨，將比2008年金融危機更甚，而看到更多老項目暴雷，以及當前那些新項目。

新的EB-5投資人往往會問我：

EB-5是騙局嗎？
怎樣避免掉坑？
EB-5有哪些風險？
怎樣選擇項目？

一般而言，EB-5專業人士會將相關風險劃分為：欺詐風險、道德風險、經營風險、綠卡風險等等各類，再一一分析各項目的相關風險，並進行總結。

不過，EB5Sir想要指出的是：EB-5的投資風險，主要源自EB-5底層的系統性風險，是無法規避的。

這裡我們先從EB-5的底層邏輯開始看起。

底層邏輯

整個EB-5區域中心計劃的基本邏輯是，EB-5投資人把錢交給區域中心進行打理投資換取綠卡。區域中心的角色，類似傳統的基金公司，那就是需要接受投資客戶的委託，評估項目進行投資，進而為客戶也為自己帶來回報，事實上SEC對EB-5也是按照基金募集來進行監管的。

但是，區域中心與傳統基金公司有著本質上的區別，主要體現在以下幾個方面：

購買頻次：區域中心的EB-5客戶，原則上都是一次性客人，不會有重複購買、重複投資的客人，長期服務和口碑的作用不是那麼重要；

撤資難度：基金公司的客戶，訴求只有本金安全和投資回報，不滿意相對容易撤資。EB-5投資人，除非放棄自己的主要訴求——綠卡，否則無法撤資。在絕大多數情況下，甚至想放棄綠卡，都無法簡單退出；

轉換難度：綠卡在EB-5申請全程都被綁定在特定區域中心的，期間沒有辦法更換區域中心(除非你的區域中心被關停，才有可能依據新法換區域中心繼續綠卡申請流程)。基金公司則不同，幾乎沒有更換難度和顧慮；

談判地位：鑒於綠卡受制於區域中心，投資人的地位始終是被動的，投鼠忌器。甚至是發現欺詐，都不一定敢起訴區域中心，因為還擔心自己的綠卡是否會因此而泡湯；

這幾大差異，基本能夠體現出EB-5最大的特徵：

區域中心是拿投資人的錢，在為投資人獲得綠卡的同時，可以相對“肆無忌憚”地謀求自己最大的經濟利益。

因此，即便最負責的區域中心，在這底層邏輯的驅動下，也不用以最高標準審慎地對待每一項投資，並且確保資金的安全。能夠確保投資人獲得綠卡，已經是行業相對高的標杆了，更遑論投資安全。

所以，我們會看到為什麼有這麼多項目暴雷，特別是那些最近暴雷的大項目，那些在當年立法改革的壓力下搶著出來大批量收割EB-5投資人的大項目。

很簡單，這錢不是自己的，投資成功皆大歡喜，投資失敗也不是個什麼事。“EB-5法案就是要求投資有風險的嗎？” “我們也盡力了。” “至少綠卡沒問題。” “投資總有風險的。”

更要緊的，是趕緊出新項目，招募新的客戶。

所以，我們也能夠看到，區域中心和傳統基金公司的另一個巨大差別，那就是投資領域。

沒有哪家小基金公司，再小也通常比區域中心大，有能力涉足多個行業領域。反觀區域中心，我們自己轉頭看看，有多少區域中心，各種項目都能做的？

有誰能用一個通用的項目盡調辦法，去不同行業找好項目呢？如果你不懂一個行業，你能去評估那個行業的項目好壞嗎？人的認知都是有限的，隔行如隔山，你熟悉紐約地產業，你就熟悉德州地產業嗎？你就算熟悉全美地產業，你就熟悉物流地產、醫療地產、工業地產等某個細分領域嗎，乃至高鐵、高速、化工、製造加工等等其他行業嗎？你就能憑自己區域中心那幾杆槍，去各個行業去挑選好項目進行EB-5融資嗎？

當然能！因為，那錢不是你的，虧了不心疼。

有一年我去紐約，花了2周的時間在紐約看項目。其中有一天，一個區域中心老闆陪了我一天，到處看他們的以及別人的項目。他家是開發商出生，後來開始為別的開發商募集EB-5資金。

看項目那天，能感覺他對紐約地產非常瞭解，談起某個EB-5項目如數家珍，“下東區某項目周邊都是廉租房” > N年後那個開發商還是沒搞定當地社區進行成片開發還是沒搞成好社區，“高線公園的某項目地價太高了” > N年後那個項目止贖拍賣了，“紐約出租公寓要靠近地鐵口，自住的一定要離開快一個街區否則沒人買，圖安靜”，等等這些都不是業外人能夠簡單學習並且進入該領域進行項目評估的。離開紐約地產，他還能這麼懂嗎？

那些區域中心們呢？小小的公司和團隊，有能力滿美國各個行業去挑選項目嗎？

錢不是自己的，投資失敗是客人承擔。

這才是EB-5的最大風險。


文章來源：美國EB5一點通