對於EB-5項目的選擇而言，EB5Sir的觀點一貫是選擇業務前景看好的項目而不是那些高大上或者滿足特定指標的項目：選擇EB-5項目，不要捨本逐末。

那麼，什麼樣的項目前景看好呢？首先一點，項目所在的行業前景看好。

來看下最近兩天的二則消息，比較有代表性。

消息一：華爾街出手，準備抄底商業地產：


根據報道，華爾街公司正募集新基金，用於收購寫字樓、公寓和其他陷入困境的商業地產，希望以遠低於投資者幾年前支付的價格抄底物業。

Cohen & Steers、高盛(Goldman Sachs)、EQT Exeter和BGO(前身為BentallGreenOak)等知名公司都在為基金籌集數以十億美元計的資金，以瞄準不良資產和其他價值大跌的房地產。

這些新基金正試圖利用數十年來最不景氣的商業地產市場之一獲利。自去年利率快速上升並推高這一高杠杆業務的借貸成本以來，商業地產的價值一落千丈。寫字樓是商業地產最大的細分市場之一，由於“重返辦公室”之勢低迷、空置率飆升，該市場也遭受打擊。公寓樓此前是投資者的避風港，但隨著業主在利率上升的情況下試圖進行再融資，公寓樓市場也搖搖欲墜。購物中心業主正面臨價值急劇下降的問題，過去幾年裡，有些購物中心的價值下降了70%以上。

Cohen & Steers的房地產戰略主管Rich Hill表示，商業地產價值已較去年第三季度的峰值下跌了約10-15%，總共可能會下跌20-25%。他說：“只有在存貸危機和全球金融危機時期才看到過房地產估值出現如此大幅度的下降。”

消息二：巴菲特建倉地產股，押注住宅市場回暖



巴菲特所在的伯克希爾公佈了截至2023年二季度末的美股持倉報告，該公司二季度新進買入的三隻股票，均為美國大型房屋建造商，分別是霍頓(DR Horton)公司、萊納房屋(Lennar)公司和NVR公司；前兩者是美國四大頂級房地產巨頭。

二季度，三家公司累計漲幅均超13%，其中霍頓公司股價更是連續四個季度錄得漲幅，二季度上漲逾20%。

自去年房貸利率飆升以來，美國房屋建築商業務蒸蒸日上。利率上升讓房主惜售，因此，對許多購房者來說，新建房屋成為最具吸引力的選項。

此外，對於因供應受限受到不利影響，二季度，伯克希爾旗下房地產經紀業務淨利潤同比下降了5000萬美元。

此外，由於利率和抵押貸款利率的上升導致需求放緩，伯克希爾旗下住宅建設和改建業務，如克萊頓住宅公司(Clayton Homes)、本傑明摩爾塗料公司(Benjamin Moore paint)和約翰曼維爾隔熱材料公司(Johns Manville insulation)等都處於下滑態勢。

不過，但伯克希爾公司表示，這些影響已被現有待售住宅短缺帶來的新建築活動部分抵消，這種環境可能有利於住宅建築商。

EB5Sir對這兩則消息做個總結：

1. 美國商業地產正在進入類似金融危機才會出現的最糟糕的境地，如報道中所提到的寫字樓、面臨再融資的出租公寓和購物中心等。

如之前所談過商業地產在疫情、高利率和貸款到期面臨再融資的打擊之下狀況堪憂：美聯儲：商業地產成經濟動盪的第四大隱憂、摩根士丹利：商業地產風暴即將來臨，將比2008年金融危機更甚、繼銀行業暴雷後的“新雷”：商業地產。

2. 住宅地產在高利率下需求放緩，但是由於之前低利率購房者的惜售，所以二手房供給變少，給了新房的建築商更好的業務機會。

正如，前兩天和一位區域中心老闆聊天時談到，他的房子以前貸款利息是4%，前年利息下來很多他做了個再融資(提前還貸然後再貸款，在美國常見)，30年固定利息2.75%，而現在的利息要接近6%了。他太太最近想換房，他說可以，等利息再回到2.75%再說。

因此，二手房上市減少，進而促進新房的銷售。

在美國經濟面臨下行風險的當下，EB5Sir建議新投資人選擇項目的時候，可以先選擇行業前景相對看好的項目進行評估。


文章來源：美國EB5一點通