三年疫情和隨之而來的高利率給美國房地產行業，特別是商業地產所帶來的衝擊，過去一年的時間，已經很普遍地體現在EB-5項目上了。

除了廣泛存在的，EB-5貸款被要求延期還款之外(還好EB-5基本願意或不得不協商，不至於直接發生貸款違約)，陸續有新的項目發生或接近發生高級貸款違約，而面臨止贖拍賣或破產的境地。

過去近一個月的時間，先後又有兩個酒店項目陷入類似境地。這從項目找人帖子下的留言可以看到。

西雅圖的南港酒店：




巴爾的摩的約翰霍普金斯酒店



就EB5Sir所瞭解到的初步信息來看：

兩個酒店問題類似，都是高級貸款到期，酒店先是受了點疫情的折磨，現在業務基本恢復正常，但是高利率導致酒店估值下降，再融資困難而且成本很高，傳統銀行又對於商業地產避之而不急，高級貸款如果不能還上，就不得不破產或者止贖拍賣，或者出售股權。

而EB-5貸款，作為項目的夾層貸款，一旦項目出現破產或者止贖拍賣的狀況，很難有機會收回貸款。

這個在此前，洛杉磯世紀廣場(世紀廣場，900人的天量項目無法避免止贖拍賣)和南港二期(EB-5問題項目三則)等多個EB-5項目案例中演繹過類似邏輯了。

疫情疊加高利率，對於大部分EB-5項目，特別是面臨再融資的項目，可能都會造成類似窘境。

大勢難為。EB5Sir能給建議的就是，充分瞭解自己項目的資金結構、各貸款的還款時間點，早點召集自己項目投資人，早點做好準備，不要到出狀況了再臨時召集，否則很難有充分時間應對。

好在，老投資人的項目開建的時候，正處在經濟和房地產業上升勢頭之時，開工融資都沒什麼問題，就業也創造出來了，再壞也只是損失投資款，綠卡基本還是不受影響的。

而對於新投資人，當前處在一個相對不安全的房地產投資環境中，一個房地產項目順利啟動的可能性要遠低於當年老投資人的EB-5項目所處的經濟向上時期的。綠卡和還款，變數都比老投資人要大很多，更加值得警惕。

關於美國商業地產現狀的觀點，可以參閱之前的幾篇文章：

其他機構的觀點，請參閱：
日經：美國商業地產，比中國更大的“雷”
美聯儲：商業地產成經濟動盪的第四大隱憂
摩根士丹利：商業地產風暴即將來臨，將比2008年金融危機更甚
繼銀行業暴雷後的“新雷”：商業地產

文章來源：美國EB5一點通