近期，剛寫了一篇SEC欺詐起訴案：2024年，SEC的第一起欺詐案，有投資人問我說心慌慌，還有哪些眼見著是欺詐的項目。

目前，在我的“疑似”欺詐清單裡，包括老項目以及目前個別新項目，其實很明確，基本符合兩大標簽：#項目自融、#華人。

雖然，我很介意標簽化普遍化問題項目，但是這類項目的嚴重性不得不讓我想提醒相關投資人注意，特別是對於即將新入坑的投資人。

我們先看第一大標簽：#項目自融。

在這個列表裡，我們大致可以看到EB-5過去這麼多年的欺詐案的情況：EB-5問題項目匯總｜12月1日。

當然這個列表肯定不完整得，這裡只完全覆蓋了官方(SEC、FBI和檢察院)起訴或介入的案子，投資人起訴並贏得訴訟的並不能完整包括在內。

被官方起訴的案子，最大的特點就是“項目自融”。

什麼叫項目自融，簡單說就是項目方自己給自己融資。

如果一個區域中心，作為獨立的基金公司來給某開發商/項目方融資，不符合這類“項目自融”的特點。通常，不用擔心惡意的欺詐，雖然並不一定完全如此。

譬如，我們看最近投資人發起的兩個訴訟大案子：世紀廣場：185名中國投資人起訴區域中心和南港酒店，繼寫字樓拍賣後，被EB-5投資人起訴，這兩個案子的最大區別是，南港項目是“自融”，投資人上來就是起訴區域中心/開發商欺詐，而世紀廣場項目區域中心和開發商獨立，投資人訴區域中心欺詐的證明難度要高很多。

SEC等介入的欺詐案子，絕大多數都是“自融”的項目。

自己開發項目，自己利用EB-5給自己的項目融資。除了部分案子，區域中心其實是和開發商有連帶或串通關係，譬如在上面列表裡的，Palm House案串通一氣，譬如紐約綠色出租車案子。

這類項目，裡裡外外利益一體，EB-5資金左口袋進右口袋出，沒有第三方的監管，特別考驗人性，比較容易出問題。

雖然，2022年的EB-5新法案要求，對於區域中心的項目進行第三方年度審計或資金監管，但是否有實際效果，對於防範欺詐的效果怎樣，還很難講。

更需要注意的是，新法的要求是對區域中心的，對於直投項目並沒有類似監管措施，更容易出問題。

第二個大標簽，不好意思，就是#華人。

不是說其他族裔或者老美不會欺詐，上面講的Palm House這種在我看來特別惡意的案子就是當地老美操盤的，以及大名鼎鼎的Jay Peak、芝加哥會議中心，包括PDC、SFRC、綠色出租車等都不是華人的案子。

但是，通常非華人更小心謹慎，更不太容易用非常粗暴的手段違法，或者至少比例沒這麼高。

我也不是說，其他族裔操盤的案子更安全，只是他們更擅長利用法律來獲取利益，而不是直接給執法機關留下把柄，或者更容易通過法律手段來保護他們自己。

翻翻上表案例就知道，萬國置地華人老闆才挪了2000萬就判了20年，那個Jay Peak老闆挪了2/3個億才判了8年，Palm House這種更惡性的人都不知所蹤。

這兩個標簽，#項目自融和#華人一結合，項目出問題的比例更高。

在此，我不想一棒子打死一船人，但是，對於新投資人們，我特別建議一些新項目，大家要謹慎考慮。

現在#項目自融，有時候被包裝的不太容易識別。

譬如，某開發商運作了一個項目，他可能會去租用一個區域中心，融資其實還是他自己來做。這類項目，普通投資人並不能意識到，這是一個“自融”項目。這就需要自己看項目文件，看GP或管理人是誰是否與項目方有關聯，或者諮詢專業人士來規避，至少是厘清風險。

如果是非區域中心的，華人操盤的直投項目，EB5Sir更是非常建議繞著走，EB-5項目選擇有很多，我們不要非得去挑戰人性：EB-5到處都是坑，那麼不如做直投？

文章來源：美國EB5一點通