今天，EB5Sir再來介紹一些EB-5的基本概念，資金結構部分的高級貸款。

為什麼要專門來談談高級貸款呢？

原因是，新法之後，EB-5項目以高級貸款形式出現的越來越多，幾乎占到了主導地位，至少是鄉村項目。這與老法的EB-5項目，以夾層貸款為主的狀況發生了很大的變化，這是怎麼發生的呢？

在展開正文之前，先來學習下EB-5項目的資金結構。之前我們有專門談過幾篇。

資金結構：
股權與債權｜EB-5資金結構(上)
優先股、高級貸款與夾層貸款｜EB-5資金結構(中)
風險模型與安全退出｜資金結構(下)
EB-5項目之資金結構｜視頻

老法下，典型項目的資金結構如下：



開發商股權：10~20%
銀行高級貸款：50~60%
加一起，一共：60~80%
還缺20~40%，需要其他資金進去彌補這個缺口，譬如：EB-5進去，做夾層貸款。

以前很少有高級貸款項目，甚至有些所謂的高級貸款項目是虛假宣傳，譬如前兩年被SEC起訴的紐約東方綠灣，宣傳又有銀行貸款EB-5又是高級貸款：SEC訴華人區域中心，史上第二大欺詐案。

今天，先來談談，為什麼新法下EB-5的高級貸款項目肉眼可見得多起來了呢？

EB5Sir個人認為，可能有兩個原因：

1. 利率高了，融錢難了。

當前，銀行特別惜貸，不願意進房地產項目，就算有機會拿到了利息也高。這就給了其他追求高收益高風險的資金，地產基金，包括EB-5這樣的另類資金，更多的機會進地產項目。

以前，4~5%就可以拿的銀行建築貸款，做高級貸款。而現在，基準利率都比這高了，建築貸款都要走到8%甚至更高了。其他基金進來，不會比銀行資金便宜，高級貸款的位置相對可能會空出來。

簡單說，就是又貴又不容易拿，就給了EB-5資金機會。

城市項目這兩年我沒怎麼關注，這點在當前鄉村房地產項目上非常典型，幾乎很少見銀行貸款，要有其他貸款也是基金類的，EB-5資金唱了主角。

2. EB-5漲價了。

漲價，對於EB-5項目的整體規劃設計是有益的，因為單位資金所需要的就業數下來了。

老法，50萬需要配比10個就業，每10萬需2個就業；
現在，80萬才需要10個就業，每10萬只需1.25個就業，比以前少了37.5%；

這有什麼好處呢？就是EB-5資金的占比，在這個資金結構中可以更高了。

以前，EB-5資金占比，30%的話就業比較寬裕，到50%就有點太緊湊，就業餘量就非常小了。現在，哪怕到了80%，就業餘量也還湊合。

綠卡是由就業決定的，這樣EB-5資金進項目的餘地就寬鬆了很多。

簡單而言，項目資金結構的限制條件小了。

基於這兩個原因，就給了EB-5資金以更大比重進項目的可能，把銀行空出來的位置給填平了。

現在EB-5是高級貸款的項目，大致都落在了50~80%資金占比的區間，與老法項目相比較而言，就業也不是太緊張，還能接受。

因此，現在EB-5資金所說的高級貸款，不少是可行的，真實的，與老法差別比較大。

最後，還是要注意3點：

1. 絕大多數EB-5高級貸款，是以開發商股權之外都是EB-5資金為代價的。

換句話說，項目既要有銀行貸款，EB-5又要是高級貸款，這點往往行不通。你不能既要又要。除非是這樣的項目：SEC訴華人區域中心，史上第二大欺詐案。

2. EB-5項目的優劣好壞，高級貸款與否只是次要因素。

EB-5投資人的權利是讓渡給區域中心或項目方的，項目本身的好壞會決定最終投資成敗，也就是：人和事最為重要，而不是由資金結構決定的。

這是EB5Sir個人評判項目好壞的原則，供參考：選擇EB-5項目，不要捨本逐末。

3. 我們還要注意如何辨識真假高級貸款以及其他注意事項，這點在以後再談。
 
文章來源：美國EB5一點通