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美國EB-5投資移民欺詐訴訟,移民中介首成被告
[2025-05-20]
前兩年,西雅圖南港寫字樓和酒店,兩個EB-5項目,陸續發生貸款違約,資不抵債,破產,高級貸款拿走項目,EB-5投資人投資款顆粒無收的狀況。
去年,南港一期,酒店項目的投資人,發起對項目方/區域中心的欺詐訴訟:
南港酒店,繼寫字樓拍賣後,被EB-5投資人起訴
。
而率先出問題寫字樓項目(
EB-5問題項目三則
),EB5Sir所聽聞的訴訟,在2年前這個時候,從發起到准備完畢,終于發起了集體訴訟:
從23年4月寫字樓被迫拍賣,到25年4月24日發起訴訟,整整2年時間。可見,對于中國EB-5投資人而言,召集並發起訴訟,並不是一件容易的事情。
這起訴訟,就EB5Sir個人經驗而言,有二個比較特殊的地方:
1. 把中國中介,香港注冊地的YMG,也一並列為被告;
2. 被告只有個人,開發商/區域中心控制方。夫婦中的華裔妻子,Min Zhang,而沒有把相關公司甚至先生一並列為被告;
Min Zhang,被指控為欺詐主謀,YMG協助其欺詐中國投資人。YMG多年前,在質子中心案(
SEC第二槍,質子中心被訴|EB-5重要新聞
)中曾被杭州和上海投資人分別告上法庭,現在是在美國被告了,這是EB5Sir留意到的第一次中國中介因EB-5項目欺詐被告到美國法院。
根據訴訟,4名原告代表該項目246名投資人指控被告:
1. 證券欺詐:
被告通過未注冊的證券銷售(EB-5投資份額)非法募集資金,隱瞞交易傭金,虛假陳述項目可行性(如誇大就業保障、施工進度、資金用途)。
2. 違反信托責任:
未履行對投資者履行其忠誠和注意義務,通過複雜的公司結構(多層殼公司)轉移資金,優先償還高優先級貸款,損害投資者權益。
3. 誤導性陳述:
向投資者提供的文件中存在大量重大失實陳述和遺漏,包括項目的總成本、估值、租戶預測和完成時間表。
4. 隱瞞不利信息:
自2019年7月至少到2023年3月,Min Zhang通過Facebook向投資者隱瞞了項目資產被拍賣、無法償還貸款等不利信息。
最主要的指控,應該是。被告在項目建設過程中,為了引人高級貸款和其他夾層貸款,變更了EB-5借款主體,在項目公司JCE和EB-5基金的NCE之間加了兩個關聯公司,被告認為這是導致其EB-5資金滅失的主要原因之一。
借款主體變更如下圖,在項目開工EB-5資金募集到位之後,做得變更:
18年,該寫字樓還在建的時候,一期酒店正在籌備開業,EB5Sir去西雅圖時曾參觀過。該項目位于波音老工廠區域,當地政府計劃將逐漸被廢棄的工廠用地改造成辦公用地,承接從市區和貝爾維尤IT大廠轉移來的辦公需求。
但是,受制于地理位置的限制,寫字樓大租戶其實一直未能敲定,曾計劃通過開發商在中國的人脈,引入中國的創業企業,恐怕又受制于後期中美關系不穩。因此,該寫字樓項目出租情況一直不理想,再加上開業後正好碰上疫情,居家辦公導致美國整個寫字樓行業遭到重創。
就EB5Sir個人看法而言,二期寫字樓項目出問題,恐怕在所難免。
疫情是黑天鵝事件,疫情嚴重打擊寫字樓行業,以及隨之而來的高利率導致的再融資困難,都是在當年EB-5投資時不可預期的。但是,如果業務基礎不健康,一個沒有多少辦公樓需求的區域想改造成功,在外部環境變化之後,更是難以維續。
此案例,也值得今天的投資人們參考。
報道原文:
https://www.law360.com/securities/articles/2330200/migration-agency-faces-100m-eb-5-investor-fraud-suit
文章來源:美國EB5一點通
來源於:美國EB5一點通
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